什么是“法拍房”?
“法院拍卖房产”的简称。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。
1 “便宜”是最大卖点
“捡便宜”,是“法拍房”对于购房者的最大诱惑!
按拍卖程序来说,“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构,出具房屋的评估价,一般(也不一定)低于市场行情价;而同时,法院为了吸引更多竞价人参与,通常会设置一个比评估价更低的起拍价;
房产(不动产)按规定可以拍卖三次,而只要“流拍”一次,价格就会降到原来的八折,所以到了“三拍”,经过几次折扣,价格已经十分优惠(诱惑)了。
而如果三次均“流拍”,法院则会以更低的折扣进行“变卖”,届时价格会更低。
2 “不限购”成宣传利器
目前全国铺开的限购政策,让很多人一夜之间失去了“房票”,同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业,费用几千至上万不等;加上新政细则迭出,不断查漏补缺,所以,破解限购的方法也越来越少,越来越难;
而“法拍房”,则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外,其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说,购买法拍房,可以游离余政府的政策之外,不限购。
3 “真便宜”还是“假便宜”?
看似很便宜,动辄只有市场价6折的“法拍房”,究竟是不是真的便宜呢?以网友@JCX(化名)的亲历来看,真心不便宜!
据网友@JCX透露,他拍得的房屋位于福建永安市某小区,建筑面积约为89㎡,开发商是建发地产,成交总价为56万;
在办理过户中,转移方(原业主)的税费共计为35348元,承受方(购房者)的税费为14521元,而按规定,两项费用均由购房者承担,合计占总房价的8.87%。
除此之外,由于原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由购房者@JCX承担,合计税费加起来,超过了总房价的10%,比起同小区的普通二手房,已经没有任何优势了!
4 “法拍房”的7大“深坑”
第一坑:多头债权,多次抵押,多方查封。
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的法院查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难厘清的。
问题来了:法院之间,还有个叫“优先处置权”的东东;也就是哪家法院先起诉,哪家就有优先处置权;拍卖的钱,先换掉第一家起诉的法院的债务,剩余的换另一家法院的债务;
问题是民间债务和高利贷,他们是不按套路出牌的。你所有手续办好搬进去后,就不断冒出来债权人,说房子早抵押给他了,三天两头跑到房子来闹事,泼油漆,写大字;
虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,面对这种骚扰,你也可以报警处理,但这种提醒吊胆的居住体验,恐怕普通人没几个能接受的。
第二坑:办证过户之路,阻碍重重。
据网友@JCX的描述,在成交后的过户历程,也是阻力重重,不断的有小鬼挡道:
比如过户需要开发商提供一手资料(该房屋未出证),但该开发商就是不提供,不办理,忽悠拖沓。最后@JCX实在逼急了,在开发商办公室大闹一场,总算得以解决;
另外,他的主理法官还算相对负责,碰到钉子时,还亲自陪同出面协调过两次,有些法院拍完之后根本不会配合(或者是出面也没有用),还是得靠自己出面一个一个了难。
网友@JCX由于没有房票,所以在长沙就研究过很多的“法拍房”,算是对流程及困难预计和准备都比较充分的了,最终还是花了两周时间,才办好过户的手续。
第三坑:恶意租赁,拍房易交付难。
买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。
很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重;
这些人套路很多,一般会把房子给“老弱病残”居住,比如住个七老八十的老人,即便执行局法官和法警到场,谁又敢动她一下?
这一点网友@JCX也深有感触:
他曾看中河东某名校旁边一处法拍房,从拍卖公告来看没有什么问题,但是考虑那是安置房,通常都是一个家族或者一个村的人,只怕收房会有诸多困难,找了当地的有关单位了解:
结果人家说那套房子最大的主人是另位一个人,占着房子的又是另位一个人!但这些在拍卖公告里都没有体现。连当地的人都讲:不管谁买到,基本没有可能搬进去的。
更坑爹的是,还有些知道房子要拍卖了,赶紧找人补一个租房合同,时间好长(有些达20年),租金烂便宜,然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面,而根据物权法“买卖不破租赁”的条款,你还不能赶他出去。
买房的最终结果,发现只是买了个房产证而已!
第四坑:税费欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
第五坑:户籍迁入难,学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口,因此即便你过户了不动产证,却不能拥有房产虽在地的户籍,如果你刚好是看中该套房的对应学区,你就要当心了。
第六坑:暗藏的天价过户个税
尤其提醒大家:如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税!
前段时间,据媒体报道:郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房,过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”,过户总价只有500元,再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税,也就是230万减去500元再乘以20%,近46万元!
第七坑:名义可贷款,实际操作难
淘宝上很多司法拍卖的房子,虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样,但实际办理中,你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件:
譬如有些首付要提高到五成,利率上浮至6.37,这些都还是小case,关键是银行要贷款给你,得先办理房产抵押;而你去住建委办抵押,得先办理过户;而你去法院办过户,得先付清尾款;
看明白了没?这就是一个“死循环”!
最后的结局是:你找七大姑八大姨,乃至信用卡、高利贷和过桥资金,好不容易凑齐了全款房款,再去找银行办理抵押贷款。。。
5 总结
总结上述“法拍房”的种种“深坑”,老周给想试试“法拍房”的购房者几个建议:
01、未清场的法拍房,坚决不去碰。
但凡未清场的法拍房,都有各种原因,比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等,这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜,但风险极大,建议坚决不要去碰。
02、对于不是太俏的法拍房,尽量在“三拍”时再出手
一般的司法拍卖程序,“流拍”一次后,下一次拍卖会打折降价;而在三次“流拍”后,法院会直接进行折价“变卖”,如果想“捡便宜”,这会是个时机。
03、投资“法拍房”,需要你有慧眼识珠能力,或者在竞拍前,能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况,对该房屋做到“知根知底”。
04、相较线下的拍卖公司,淘宝的司法拍卖房源较多,且可以免去不低的中介费(5个点左右),但淘宝并不像其它商品一样,提供售后客服,房产的所有情况,得自己去摸清楚,否则责任自负。
总而言之,买“法拍房”有风险。如果你只是个平头百姓,没有太大的能量和资源,想“捡便宜”买法拍房,老周劝你还是趁早断了念想,因为你很可能就捡到一个Big Trouble!